小产权房专题
【名词解释】
严格来说，小产权房并不是一个法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一个常规称谓。通常，所谓小产权房是指在农民集体土地上建造的房屋，由集体经济组织以外的单位或个人购买，未取得国家颁发的合法产权证。
小产权房的分类及法律性质
小产权房相对于“大产权房”。一般来说，持有县级以上城市房屋行政主管部门颁发的房产证和国有土地行政主管部门颁发的国有土地使用权证的房屋为商品房，即“大产权房”；虽然没有国有土地使用权证，但在国有土地上建造的房屋，如房改房、集资建房等，有县级以上房产管理部门颁发的产权证，也是大型产权房。根据《物权法》，大型产权房拥有完全的产权，可以自由流通。
小产权房建设有三种类型：1)宅基地上的房屋只属于农村集体经济组织成员，非集体经济组织不得购买；(二)在集体建设用地上建造房屋，虽然建设用地是依法批准的，但建造住宅是违法的。主要表现为一些集体经济组织利用乡镇企业和行业的规划建设用地，擅自建造住宅，并以营利为目的出售或出租。(三)擅自占用农业非建设用地进行违法建设的。这种小产权房不仅在土地使用上是违法的，在建筑上也是违法的。这是一座严重的违章建筑。
通过以上分析，我们可以看到小产权房有两种类型：一种是合法的农村房屋，只能由农村集体经济组织成员依法拥有和使用。对外销售是非法的，购买城镇居民是无效的民事行为。第二是非法建筑。获取土地和建造房屋是非法的。如果你购买这样的小房产，风险是巨大的。
根据《土地管理法》的有关规定，农村集体经济组织所有的土地使用权不得转让、转让或出租用于非农建设，农村宅基地归集体经济组织所有，村民只有宅基地使用权。农民向城镇居民买卖房屋得不到法律的承认和保护，无法办理土地使用证、房产证等法律手续。由此可见，小产权房只能在集体成员内部转让和置换，不能转让或出售给非集体成员的第三人。
[政策和法规]
1999年1月1日生效的《土地管理法》(第二次修订)删除了原《土地管理法》中关于城市非农业户口居民在集体土地上建房许可的第41条，增加了第43条。任何单位和个人需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。增加新的第63条：“农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设”。从那时起，法律不支持或允许城镇注册居民建造和购买“小产权房”。"
1999年5月6日颁布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第2条明确规定：“加强对农民集体土地流转的管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出售、转让或出租用于非农建设；对于符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，如因破产、兼并等原因必须转让土地使用权的。严格依法办理审批手续。农民的房屋不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得发放土地使用证和土地使用权证
2004年8月28日修订通过的《土地管理法》第62条第1款规定：“农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第4款规定：“农村村民出售或出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。”第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得转让、转让或出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、合并等情形依法转让土地使用权的除外。”
2004年10月21日颁布实施的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第10条规定：“禁止农村集体经济组织非法转让或者出租集体土地进行非农建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民购买农村宅基地。”
国土资源部2004年11月2日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)第13条规定：“严禁城镇居民购买农村宅基地，严禁发放城镇居民购买和在农村非法建房的土地使用证。”
2007年6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，强调：“城镇居民不得购买集体土地上的房屋。现行法律法规不允许在集体土地上开发房地产。集体土地上建造的房屋不得出售给集体经济组织以外的成员。目前，一些村集体经济组织集中在村集体土地上建设农民住宅楼，用于安置集体经济组织成员。但是，在安置过程中，他们任意扩大销售目标，以较低价格卖给集体经济组织以外的成员。购买此类房屋的非集体经济组织成员将无法进行产权登记，其合法权益将得不到保护。一些项目承诺的“乡镇产权”和“小产权”不符合法律，不受法律保护。
2007年12月，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，研究推进节约集约用地，依法严格管理农村集体建设用地。会议明确要求严格执行土地使用控制制度，规范农民集体所有的建设用地。单位和个人不得非法出租或占用农村集体土地进行房地产开发。城镇居民不得在农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。“以租代征”等违法违规行为受到禁止和严惩。
2007年12月30日颁布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)第2条规定：“农村宅基地只能分配给村里的村民，城市居民不得在农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法出租或者占用农民集体所有的土地进行房地产开发。一个农村村民家庭只能有一个宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出售或出租他们的房子，然后申请宅基地将不被批准。”
2007年12月31日，中共中央、国务院发布《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》号文件(钟发[2008]1号)，再次强调：“严禁对农村集体建设用地进行严格管理，严禁以‘收租’方式进行建设用地。城市居民不允许在农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”
2008年1月3日发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求：“农民集体所有的土地用于非农建设必须符合规划，纳入年度计划，并依法批准。严禁擅自将农用地转为建设用地，严禁将农用地转为非建设用地
2009年9月1日，国土资源部发布《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，要求：“严肃查处建设‘小产权房’和高尔夫球场项目用地违反土地管理法律法规的行为。必须严格按照《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》和《土地管理法》(国办发〔2007〕71号)的规定执行。在当地政府的统一组织和协调下，必须采取有力措施，以新农村建设、村庄改造、农民新住宅建设、设施农业、观光农业等名义，占用农村集体土地，建造在建商品房和出售商品房。坚决停止控制并严惩他们。“我们再次向当地政府重申了我们的政策和法规，并坚决制止了各种小产权房。
2011年4月29日，国土资源部发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国土资源部电[2011]53号)要求：“坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法行为”，“各级国土资源管理部门要严格执行农村集体建设用地法律政策，切实加强土地执法，积极配合有关部门，及时查处、发现和查处利用集体土地建设“小产权房”的行为”；对已建成或出售的“小产权房”土地，不予受理土地登记，不得以任何方式办理土地审批手续。发现非法占用农村集体土地建设“小产权房”属于违法行为的，应当停止建设和销售：按照规定分类调查处理。各地要进一步加强土地执法和监督措施，通过建设新农村和保障性安居工程，有效防止和杜绝非法占用农村集体土地建设“小产权房”
2011年11月10日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布《国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，其中第10条规定：“严禁虚假土地登记，严禁未经合法处理的非法土地登记发证。非法使用土地，如集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法将集体所有土地转让或出租用于非农建设、城镇居民通过户籍管理制度改革购买农村宅基地、农民住宅或“小产权房”或未经法定征收程序擅自采取“村改居”等方式，不予登记或认证。"
2012年2月，国土资源部推动在全国范围内建立国土资源执法和监督的联合责任机制。相关官员表示，今年将选择一些城市进行小产权房清理试点。
2012年3月11日，国土资源部部长许表示，正在为大规模清理小产权房做准备。
