深圳小产权房新政要点-农村集体建设用地的直接商品化深圳市近期很本领,耍了个蛮不讲理

  • 时间:2019-09-20 04:50 编辑: 来源:深圳小产权房 阅读:127525
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摘要:深圳市实施了《深圳市人民政府有关农村城市化历史时间表留存下来产业链类和文化性公共服务设施类违章建筑的解决方法》(下通称解决方法)。它是暴击大事儿,我觉得深圳市处理了中国各大城市想走而担心走的第一步——农村集体建设用地的直接商品化——跳过了征收+拍卖程序。

  深圳小产权房新政要点-农村集体建设用地的直接商品化深圳市近期很本领,耍了个蛮不讲理。

  7月27日,深圳市实施了《深圳市人民政府有关农村城市化历史时间表留存下来产业链类和文化性公共服务设施类违章建筑的解决方法》(下通称解决方法)。它是暴击大事儿,我觉得深圳市处理了中国各大城市想走而担心走的第一步——农村集体建设用地的直接商品化——跳过了征收+拍卖程序。

  深圳创造了新型的土地财政!

  为什么是深圳?

  北京老大,那是垂帘听政的头,上海,洋里洋气不好带路,广州,还在深度自我转型中。全国也就深圳这走在改革前头的新青年有这个魄力了。

  我不好第一时间回应,这两天碰巧阅读疲劳,生怕看错了字,而我也相信并没有太多伙伴认真阅读了《处理办法》,也没这个耐心,下面我就挑重点解读(红字为解读)。

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  第二条

  本办法所称产业类历史违建,包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建,是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建,是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

  本办法所称公配类历史违建,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

  解读:历史违建包括:生产经营、商业、办公以及公配类。其实就是各位熟悉的农村用地上盖的厂房、仓库、菜市场、批发城、旅店、文体楼、教育楼、体育场、小诊所的等等一系列非住宅类的产业建筑物设施。皆因集体用地包罗万象,不仅盖有厂房,杂货市场,甚至还有私人或村委搞下来的农村托儿所、足球场、篮球羽毛馆、牙医诊所等等,只要你不是用来出租住人的,统统归纳其中。

  仅仅没包括住宅类历史违建,那就是小产权房。

  第十三条

  经整改后,房屋仍无法满足安全使用要求的,不得出租、进行经营性活动,街道办事处应当在其显著位置悬挂安全警示标识。住房建设、公安消防、市场监管、房屋租赁、安全生产以及其他负有安全监管职责的部门予以重点监管。

  解读:一切配套转正后,必须体检,这符合工厂、写字楼、商场、学校等等一如既往的安全消防,也符合国有化的商业用地要求。正规军就要有正规军的模样,以往的散兵模式,必须一刀切。不符合要求的,可想而知,更有拆改的驱动力了。

  第十七条

  当事人应当与历史违建所在原农村集体经济组织或者其继受单位共同出具承诺书,承诺同意征地或者转地并且不再需要政府支付征转地补偿款、与历史违建有关的经济利益关系已自行理清、自行承担相关法律责任等,并向街道办事处提供。

  解读:这是很关键的一笔。原本征地+土拍,村民可分得一笔巨款。而如今本办法要转正集体用地,目的是补缴地价,而不是补偿地价。人话就是,不是政府给你钱,而是你给政府钱。我让你补点钱就能转正,已经是体恤民意,王恩浩荡了。你丫还敢讨钱?!任何跟村委的经济合同纠纷请自行解决。一个简单的例子,就是你作为小老板,跟村委签了份十年厂房合同,才开工一年,现在政府来给你转正了,同样需要补缴地价,是你出还是村委,是你做当家人还是村委?

  第二十四条

  规划土地审查部门予以规划现状确认的,应当在规划土地审查意见书中载明下列内容:

  (一)建筑物的用地范围、建筑覆盖率以及土地使用期限。建筑覆盖率按照公配类历史违建50%以上,产业类历史违建60%以上确定,土地使用期限自2009年6月2日起算,按照法定最高使用年期确定。

  解读:基本以教育、产业用地40年计算,这些转正后的产业配套应该就只剩下30年的有效土地期了。不要觉得坑,之前没转正前都让你们免征地价用了那么多年了,改革开发多久了?40年了。

  第三十二条

  历史违建经处理确认为非商品性质房地产的,限定自用,不得抵押、转让。

  解读:非商品性质的给切断了后续金融属性,也禁止了二次炒作,这主要是公配类建筑,但是没禁止出租吧?出租这个玩法实际上也可以花样百出的。至于产业、商业、办公类建筑还是可以任君选择的。

  第三十六条

  公配类历史违建处理确认至原农村集体经济组织或者其继受单位、市、区政府或者其指定机构的,不予罚款、免缴地价,确认为非商品性质房地产,不扣减非农建设用地指标。处理确认至其他主体的,按照商业、办公类历史违建缴纳罚款和地价后,确认为非商品性质房地产。

  解读:公配类只能确认为非商品性质房地产。若属于政府、村委的,那都是自己人,不需要缴纳地价,而其他呢,不缴费你不好受哦。

  第三十七条和第四十条

  生产经营性历史违建,缴纳罚款、地价后,确认为非商品性质房地产。

  商业、办公类历史违建,缴纳罚款、地价后,确认为非商品性质房地产。

  生产经营性历史违建、商业、办公类历史违建,可以直接申请为商品性质房地产,也可以在国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理为非商品性质房地产后,按照本市有关规定申请转为商品性质。

  解读:生产经营、商业办公类历史违建,有两种选择,一就是走非商品性质路线、二就是走商品性质路线。但无论你走不走,走哪条,补缴地价是必须的。一般客户基本都选择商品套餐,他们选择非商品套餐后往往后悔。非商品不能转让抵押啊亲。

  具体补缴地价如下图:

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  那深圳哪里耍流氓了?别急嘛。

  我要特别说明的是,非商品性质房地产的提法深圳由来已久,早在2014年已经做了相关处理决定,甚至是你们关心的小产权房都囊括在内。

  生产、商业办公类违建罚款,2014年分别为20元、120元呢,公配类甚至不分公私,一律免缴地价、免予罚款。小产权房则按照“一户一栋”原则处理。

  但是效果并非如意,各类办理非商品性质登记的过程相信阻拦重重,要不然用不着新政罚款降至10元、30元搞优惠酬宾,甚至还推出非小产权住宅之外的大杀器:

  商品性质房地产。

  深圳为什么要这样做呢?

  我认为,是为了弥补土拍损失,为官仓添粮草,作为土地财政的补充手段,另外挑起人们对小产权房转正的无限猜想。

  国务院定调宽松政策下来之后,为响应“房住不炒”国家号召,深圳的表现非常引人注目。

  1、首套房贷利率提高,四大国有银行、招行、中信等银行在深圳首套房利率已全部上浮15%,二套房上浮20%。

  2、近日网传内部文件,深圳个人买房三年限售,公寓五年限售,公司不能买房,已经买房的五年限售,有贷款记录的离婚两年内按照二套计算。

  3、如今再炸出产业类小产转正商品性质的意见稿。

  一切一切,深圳的忠心天地为证日月可鉴。

  但是我仍想小心翼翼地说,深圳你有本事,耍了一个恶趣味的流氓玩意。

  原本征地拍卖地产,村民们都还会算计着拆迁补偿,你这下牛逼,直接跟村民说,你给爷钱,爷给你转正。

  村民们还想靠着拍地抬价收取溢价收益呢。

  这样势必引起两极分化:

  有钱的村委或村民拿下转正后的商业地块,进行商业运作,可能是租赁运营。

  缺钱或者只想凭借拆迁补偿的村委或村民,不太配合转正,深圳必任重道远。

  对于前者,你们是不是有种灵光一闪似曾相似的感觉?

  没错,2017年8月国土资源部宣布,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市作为第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  为什么独缺深圳?!

  现在不言自喻了。这本就是国家对深圳密谋良久的策略。深圳的独特性,让深圳走上了另外一条实验的道路。

  而后者,那就是如何调动村民积极性了。没钱呢,你给不给外部引入战略伙伴呢?又或者,我不补地价就只想等你来征地呢?

  可深圳呢?耍流氓了,就不疼你,就不给你征!

  我们看看数据,深圳近年住宅用地供应已经大大缩少了:

  2013年土拍宅地三块,面积13.2万平方;

  2014年土拍宅地一块,面积4.6万平方;

  2015年土拍宅地四块,面积13.3万平方;

  2016年土拍宅地四块,面积24万平方;

  2017年土拍宅地一块,面积2万平方。

  2018年上半年只有一块面积2万平方,但却是五年限售的宅地,其他的也就是只租不售的。

  这情况比起14年最艰难的时刻还要让人难受呢!

  坦白说,也就深圳年轻,经得起这个折腾了。若没有强大的财政实力,谁敢在住宅用地刻意控制下踩这个钢线做试验田?

  深圳2018年上半年,全市一般公共预算收入1997.9亿元,增长8.2%,一般公共预算支出2083.7亿元,下降13.0%;

  而上海一般公共预算收入4476.1亿元,增长6.8%,一般公共预算支出4200.3亿元,增长6.1%;

  北京一般公共预算收入3253.3亿元,增长7.2%,一般公共预算支出3667.8亿元,同比增长10.0%。

  深圳老弟,京沪两大哥忍不住要给你点赞!

  改革的先头部队,深圳一直给予担当,而这恶趣味的流氓做法,也就深圳能啃下了。

  我就有本事不搞土地财政,我就能耍流氓从集体用地商品化榨出财政来,你羡慕不了我年轻精力旺盛熬得住,请随便向我开炮。

  国家明显在搞两头测试,两手准备。无论是深圳模式、还是13城模式,总有一个必须引领全国。我相信不少人已经给吓倒了。

  玩法要变了,集体用地增加了供应?小产权要变了?那么房价要倒了?

  呵呵哒,我们,始终还在等待,等待周边那种久违的氛围再现,那是一种无人驱散得开的看着异类的眼神。

  怎么?你竟然还去买房?国家动真格了!

  租房吧,国家大力倡导,你敢背道而驰?

  ——嗯,人总是情绪动物,我们就只等此刻,然后潇洒地耍个流氓。


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