什么样的小产权房可以拿到不动产权证

  • 时间:2019-10-14 23:52 编辑: 来源:深圳小产权房 阅读:179466
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摘要:不管是廉租房,还是集体建设用地租赁房,还是我提出的跟大产权分离的小产权房,本身都是小产权房,也就是只有使用权,但是这些的使用权都有国家背书所以非常安全。而传统的小产权房是没有国家背书的使用权,所以风险极高。

  有更多人发来各种小产权项目问是否可以投资,更有很多网友直接问我自己的小产权房可以转正吗?

  小产权房比大产权房安全?这个谬论在全国只有一个人才敢提出来,确切的说,康老师是小产权房比大产权房安全提法的全国第一人!

  不仅仅是全国第一人,目前也是全国唯一人。但是如果放在全世界来看,尤其加上发达国家,我排在了几十亿人的后面。

  就像我提出的十年后中国会取消户籍制度,目前也是全国唯一人,但是放在全世界来看,我是倒数第十四亿人,因为全世界目前只剩下中国跟朝鲜才有户口本。

  


  回到小产权房的话题,首先,我们来说明一点,小产权房就是只有使用权没有所有权的房子,大产权房就是既有使用权还有所有权的房子。我们来看一下使用权跟所有权的区别:

  1. 使用权就是居住权,就是租赁合同保障的居住权利,所有权就是不动产登记证明,不动产登记证书就是国家信用的背书。

  2. 使用权价值就是租金的价值总和,所有权价值就是转让或者拆迁的现金价值。

  3. 投资使用权就是收获未来租金上涨的收益,投资所有权就是收获未来转让或者拆迁时的溢价。

  大家是否看明白了,传统的大产权房就是使用权跟所有权同时属于一个人,而传统的小产权房就是没有所有权的使用权,也就是说,传统的小产权房是没有国家信用背书的小产权房,这样的小产权房因为没有缴纳土地出让金,所有才没有国家背书,也就是得不到国家法律的保障,有被拆迁或者拆迁无法得到补偿的风险。

  而我在文章里面提出的小产权房,就是缴纳了土地出让金,有不动产登记证明、并且使用权人还拿到了国家颁发的不动产抵押权证书。

  


  不动产抵押权证

  可以看到,不动产抵押权证封面是跟房产的不动产登记证书是完全一样的,都有国徽的图案,里面的盖章是国土资源部下属的国土资源局,跟所有权房本还是一样的,只是证明权利一栏登记的是抵押权,权利人一栏登记的是使用权人,义务人一栏登记的是所有权人,房产坐落跟房本的地址完全一样,在其他一栏里面有被担保数额,也就是使用权的价值。

  这个抵押权证就相当把所有权人的房产做了交易冻结,不能再买卖交易,除非义务人把担保金额还给权利人,权利人解除了抵押登记,这时所有权人才可以正常买卖该房产。

  正是因为有了这个国家颁发的不动产证明,规定了使用权人的权利的现金价值金额,也就是这套房子在转让或者拆迁时优先给抵押权人的现金价值,相当有了国家背书,所以我才说这样的小产权房(使用权价值)比大产权房(所有权价值)要安全的很多,因为当房价下行的时候,首先跌去的的是所有权价值,确切的说,所有权价值就是使用权价值的下跌保险。而使用权人放弃的是房价上涨的收益,也就是而房价上涨的收益是归属所有权人的。

  


  综合来看,在房价的组成里面,所有权价值就是高风险收益(房价上涨了才有收益),使用权价值就是低风险稳健收益(租金收益)。

  而我提出来的房产的所有权跟使用权分离的模式,其实在国外发达国家已经非常普及,在中国也有很多的案例。

  比如廉租房就是国家拥有所有权,承租人拥有使用权。只是廉租房是政策保障房,对承租人有严格的要求,所以不是一种市场行为,但是,承租人的安全性就非常好。可惜的是,廉租房后来曝光了许许多多的违规行为,也就是承租人私自出租,相当把政府的保障价值转化为自己的私有财富,确切的说,这些承租户并不是真正的被保障对象,他们的行为属于投资性廉租房,骗走国家的的保障范畴的收益。所以,这种欺骗行为坚决应该制止。

  后来,国家又在大力建设集体建设用地的租赁住房,跟廉租房的区别就是弱化所有权毕竟没有缴纳土地出让金,但是租赁行为属于完全的市场行为,也就是租金按照市场定价。

  上述的集体建设用地的租赁住房,就是我所说的有国家背书的使用权,相当所有权由国家跟集体共同拥有,但是使用权可以出售给承租人,也就是我提出来的所有权跟使用权分离的模式。跟我提出的使用权跟所有权分离中的使用权不同的地方就是我提出的使用权是有不动产登记证明,而租赁住房是没有不动产登记证明,但是未来如果国家对于一次性买断使用权的人是否会颁发不动产证明,这个事情我知道住建部正在研究,如果住建部真的颁发了这个不动产登记证明,那么证明权利一栏一定写明的是使用权或者租赁权。

  而现在正在北京大力推广的共有产权住房,就更加清晰,那就是所有权人只拥有部分产权但是拥有全部使用权。所以这部分买房人的转让就出现了各种限制。就像我提出的单独使用权人的交易也被实现,但是可以实现使用权的全部收益。

  


  不管是廉租房,还是集体建设用地租赁房,还是我提出的跟大产权分离的小产权房,本身都是小产权房,也就是只有使用权,但是这些的使用权都有国家背书所以非常安全。而传统的小产权房是没有国家背书的使用权,所以风险极高。

  更重要的是,不管是廉租房,还是集体建设用地租赁房,虽然有国家背书,但是没有国家颁发的不动产登记证明(集体建设用地可能会颁发单独的使用权证书),跟我提出的跟大产权分离的小产权房相比,无疑从安全性来讲,我的模式对承租人来讲更安全,并且我提出来的使用权模式是可以单独转让变现的。

  更更重要的是,只有所有权跟使用权分离模式中的使用权人才可以不交租金,只支付押金,相当白白居住若干年的保本行为,更类似于理财产品,用租金抵利息,租金就是自己的收益,当租赁期结束后,还能拿回来本金,因为所有权人收了押金,只要房价不跌破押金,所有权人都是愿意归还押金的。

  但是,对于廉租房来讲,不可能收押金,因为廉租房的对象都是低收入家庭。对于集体建设用地租赁住房来讲,因为所有权人不清晰,所以也无法收押金。


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