你不能不知道:在什么情况下小产权房买卖合同才有法律效应

  • 时间:2019-10-16 04:15 编辑: 来源:深圳小产权房 阅读:96489
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摘要:长期以来,由于小产权房的高质量和低价格,尽管有很多消费者反对他们的产权年限。但是,由于小产权房的管理涉及到很多人的权益,相关部门没有颁布任何实际的管理办法。据《信息时报》报道,不久前,国家有关部门将对中小企业采取措施随着城镇化发展的发展趋向,目前市场销售上小产权房子愈来愈热,涉及的相关法律法规难点很多,关于小产权房动迁能否得到赔付,确信很多人都关注,着眼点买卖是否合情合理,协议书是否有效!

  长期以来,由于小产权房的高质量和低价格,尽管有很多消费者反对他们的产权年限。但是,由于小产权房的管理涉及到很多人的权益,相关部门没有颁布任何实际的管理办法。据《信息时报》报道,不久前,国家有关部门将对中小企业采取措施

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  随着城镇化发展的发展趋向,目前市场销售上小产权房子愈来愈热,涉及的相关法律法规难点很多,关于小产权房动迁能否得到赔付,确信很多人都关注,着眼点买卖是否合情合理,小产权房协议书是否有效!

  01

  小产权房买卖合同的效力认定及处理原理

  1、《土地管理法》第六十三条规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

  2、处理原则:第一,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外;第二,尊重历史,照顾现实。

  02

  小产权房买卖合同无效的情形

  1、对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

  2、如果合同已履行、购房人也实际居住使用的,则根据案件的具体情况综合分析后,认定合同效力问题。

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  03

  小产权房买卖合同有效的情形

  1、如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过房地产管理部门审批的,可以认定合同有效;

  2、对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

  04

  小产权房买卖合同无效后的处理

  1、合同被认定无效后,买受人应当将房屋原状返还出卖人,出卖人将收取的价款返还买受人。

  2、如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行装修、翻、扩建,其对于添附部分享有所有权。一般处理为,买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人,由出卖人将添附价值补偿买受人。

  3、按过错赔偿损失。一般情况下,出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖,应当就合同无效承担一定的过错责任。

  4、拆迁少补偿。如果遇到拆迁,购房人并非合法的产权人,无法得到对产权进行的拆迁补偿安置协议范本,小产权房购买人可从产权人或被产权人的补偿利益中分得部分,一般还需诉讼解决。

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  法律依据:

  1、《宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市邻区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

  2、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

  3.国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

  律师解读

  根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。根据私法原理,法无禁止即可为,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效!


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