小产权房问题研究(三)
对于大多数中低收入的人来说，他们买房子只是为了自住，他们更喜欢选择小产权房来实现“居者有其屋”的梦想。根据一个名为“你会买小产权房吗”的网站调查，在25000多名参与调查的网民中，近75%的人表示“如果价格合适，这是可以接受的”[2]在购房者的概念中，合适的住房显然比完整的产权更重要。此外，从披露的事实来看，小产权房交易市场正在形成，法律渠道被禁止，地下交易没有停止，双方认可的潜规则贯穿其中。
(一)正因为楼价高企，远远超过绝大部分普通市民的购买力，而买家对房屋的强烈需求，迫使他们将目光转向楼价低廉的郊区。强劲的需求进一步刺激了小产权房的大规模开发建设。村集体或乡镇已发现商机，并以建设社会主义新农村的名义，在集体土地上开发建设商品房并销往国外。
(2)现行土地制度是根本原因
根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出售、转让或出租用于非农建设。任何单位和个人需要使用建设用地的，必须依法申请使用国有土地。除集体经济组织成员使用集体经济组织的土地开办企业或建造房屋外，开发建设商品房还必须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体所有的土地上建造商品房出售，国家必须首先征用土地，将其变为建设用地，然后移交给建设开发单位。开发建设单位必须缴纳国家土地出让金和其他税费后，才能开发建设商品房出售给他人。正是这种所谓合法但不合理的逻辑导致了今天所谓的小产权房问题。目前的双轨土地制度是小产权房出现的根本原因。
(三)建筑商利益驱动
开发商可以通过开发拥有大量产权的建筑来获取巨额利润。据资料显示，房地产开发商的利润率高达30%，甚至50%。利润率远远高于其他行业，因此一夜之间就产生了许多亿万富翁。正因为房地产业利润丰厚，置业者需求旺盛，吸引了很多投资者投资房地产业，包括村委会和乡镇。虽然村民委员会或乡镇单独或与开发商合作开发建设的楼盘价格远低于“大产权”楼盘，但由于小产权楼盘不存在土地出让金和各种税费等成本，即使以合法商品房价格的30%出售，利润率仍然较高，与开发商开发“大产权”楼盘的利润率相差不大。
简而言之，小产权房对开发商和购房者都有利。然而，小产权房的开发建设却逃避了土地出让金，特别是各种税费，给国家造成了巨大的经济损失，损害了国家的土地政策、法律法规。
根据《宪法》和《土地管理法》的规定，农村集体土地属于集体所有。所有权包括占有、使用、收入和处置。然而，农村集体组织无权处置它们。要开发和建造商品房，国家或政府必须首先征用它，然后卖给开发商，开发商将建造商品房。一方面，政府是农地征收的唯一法律主体；另一方面，政府是房地产开发商土地开发的唯一提供者。政府从两端垄断了土地市场，然后充当中介。在这种情况下，集体土地所有者为了追求更大的利润，违反法律法规，在自己的土地上建造商品房出售
从我国现行法律对集体土地所有权制度的规定中可以看出，集体土地所有权和使用权并不具有完全的权益。无论是村集体还是农民个人，在法律上只有使用土地从事农业的权利。从事非农产业，必须先卖给国家，再转为国有土地。这一制度框架将集体土地和国有土地划分为两个权利和利益不平等的阵营。随着市场经济的发展，土地作为资产的商品价值逐渐显现。被征用的集体土地供应价格与土地市场价格之间存在巨大差距，具有一定的被动性。这一价值体现过程给不完善的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会。在利益机制的驱动下，集体土地所有者有动机以超级法律的形式自愿进入土地供应市场。[3]基于此，现有的法律制度或土地使用制度是小产权房出现的根源。
