小产权房的成因及危害性分析
(一)小产权房的成因分析
在我国城乡二元体制的背景下，随着城市化的快速发展、城市人口的快速增长以及城市住房短缺导致的房价持续上涨，小产权房应运而生。近年来，虽然国家有关部门颁布了许多文件，禁止城市居民购买宅基地和农村宅基地上的房屋，但小产权房仍徘徊在法律的边缘，并在全国各地蓬勃发展和蔓延。据国土资源部不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已达到66亿平方米，其中很大一部分是由农民建造和出售的宅基地。[5]一些机构和专家的抽样调查显示，大中城市的小产权房数量惊人。据估计，北京约占售出房屋总数的20%。深圳等城市占比更高，有的高达40%，有的接近50%。[6]
本文认为，我国反复禁止小产权房的原因有几个：
1.商品房价格太高了
大中城市的高房价是小产权房形成和发展的重要原因。据调查，在北京四环路以内，一平方米的商品房平均价格在10000元以上，而一平方米的郊区小产权房一般在2000至3000元左右。相比之下，小产权房的价格要低得多，城市中的中低收入工人阶级在买不起高房价的时候不得不冒险购买小产权房。
2.投机
许多买家知道小产权房是非法的，但他们仍然购买它们，通常是出于投机心理。这种推测涉及两种情况。一个是冒险和对政府政策的猜测。例如，一个买家推测政府不会在3年内处理一个小房产。如果城市3年的租金超过了购买小产权房和居住3年的成本，买方可以根据政府政策的判断来投机购买小产权房。另一个是纯粹的猜测。随着城市房价的不断上涨，小产权房的价格也在逐渐上涨，这给一些投资者带来了投机和获利的空间。
3.利益驱动
乡镇、村庄和其他基层政府、农民和开发商正基于利益驱动小产权房的发展。实践表明，在征地过程中，基层政府和农民集体获得的征地补偿，如征地补偿费、安置补助费等，与征地后通过“招投标、拍照、挂牌”等方式收归国有的数额相差甚远。通过开发、建设和转售小产权房，一方面可以防止国家从土地征收中攫取巨额利润；另一方面，农民也将获得更多的利润。济南市淮阴区店镇彭庄村新鹏社区的一名销售经理表示，一栋小型产权建筑完工后将会给该村100万元。在巨大利益的驱使下，村委会毫不犹豫地非法出售土地。在这种情况下，一些不正规的开发商迅速介入，并从小额房地产交易中获利。[7]
4.幸运之心
目前，理论界对小产权房合法化提出了一些建议。人们认为，小产权房的合法化将引发房地产市场革命，打破政府对土地供应市场的垄断，改变我国城乡二元体制，有助于新农村建设的发展，提高农民的集体土地权利，实现十七大报告中提出的“住与住”的思想。正是基于理论界关于小产权房合法化的各种理论，买卖双方都有主观侥幸心理，认为小产权房将在未来合法化。[8]
(2)小产权房风险分析
我国农村土地承载着9亿多农民的“安居”和“生产”，也肩负着稳定国家政权的重任。因此，国家实行珍惜、合理利用土地、有效保护耕地的基本国策。不仅要对耕地给予特殊保护，还要实行土地使用管理制度。严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。然而，据国土资源部部长许介绍，截至2006年，中国耕地面积只有2700万亩，离18亿亩的警戒线，[9]许表示，一旦突破18亿亩耕地的底线，中国将无法实现粮食自给，中国将面临在粮食问题上被他人控制的风险。[10]因此，中国耕地保护的现状不容乐观。这与大量的农业用地被用来发展小产权房密切相关。如果继续允许基层政府非法占用和滥用土地，建造小产权房，势必威胁到耕地数量，无法实现土地的宏观合理利用，无法保证土地的集约节约管理，最终损害人民的根本利益，甚至影响国家的稳定。
2、滋生腐败
随着城市地价和房价的上涨，小产权房的价格也在逐年上涨。在这种环境下，集体土地的价值越来越受到利益相关者的关注。如果解禁小产权房或忽视小产权房的管理，可能导致大规模的土地占用和小产权房的开发。在缺乏成熟的集体土地使用权流转立法和城乡土地制度统一的情况下，无法建立有效的基层政府监督机制，也无法保证集体土地收益公平合理地分配给集体经济组织成员，于是一些利益主体就有可能趁机占有集体所有的土地权益。农民失去了他们曾经居住的土地，甚至公共土地，如教育和旅游。该州已经失去了各种费用，如土地出让金和税收。结果，腐败增加了。
3.经济资源的浪费
小产权房的发展在一定程度上不利于节约经济资源。一方面，这表现在一些高收入群体，他们通过购买集体土地使用权来建造豪华和豪华别墅。另一方面，政府对小产权房的规划建设、建筑材料选择和施工工艺没有监管，质量可能难以保证，配套设施可能不齐全，也可能不利于整个小区格局的可持续发展，导致未来拆迁的风险。因此，在一定程度上，小产权房造成了经济资源的浪费。
综上所述，小产权房在一定程度上缓解了城市住房需求，使中低收入家庭得以暂时居住，但其危害性也是显而易见的。对人民来说，虽然农民从发展小产权房中获得了一些好处，但他们也失去了赖以生存的土地，特别是耕地，他们未来的生产和生活将受到很大影响。在中国，小产权房的出现剥夺了国家从土地租赁中获得的收入和其他好处。这不利于国家对土地资源利用的宏观调控，损害了法律的权威。因此，从民生的角度来看，为了保护农民的长期生产和生活，维护农民的根本利益，稳定农业的发展，在我国目前的国情下，不宜解除对小产权的禁令，授予农民集体处置集体土地的过度权利。
三、小产权房问题
小产权房是在供不应求的房地产市场环境下产生的。一方面，它关系到居民的生存权。如何应对将对居民的住房权益产生重大影响。另一方面，它关系到国家对土地资源利用的宏观调控
随着城市化的快速发展和城市人口的快速增长，近年来住房需求也有所增加。解决城市居民住房问题已经成为政府的重要任务之一。《2009年政府工作报告》提出，中国将加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，加大保障性住房建设力度，实施信贷、税收等政策支持居民购买自住和改善住房。这表明国家非常重视公民的住房利益。但是，目前一些城镇中低收入居民不具备廉租房、经济适用房等经济适用房的条件，也负担不起商品房的高价。最后，他们愿意冒险购买小产权房。本文认为，中低收入人群购买或已建未售的普通小产权房的存在，一方面可以缓解高房价，抑制房地产市场投机，另一方面可以保护部分城镇中低收入居民的住房权益，有助于实现党的十七大报告提出的“居有其屋”的目标。本文从保障民生的角度出发，认为如果这类普通小产权房不存在质量风险，立法应将其合法化，纳入保障性住房行列。如何调整和规范这类小产权房，购买者应具备哪些条件，可以参考经济适用房的管理办法。办理完相关手续后，购买者可出具房屋产权证，享受与经济适用住房购买者类似的有限产权。
2.强行拆除已建已售或已建未售的豪宅、严重占用耕地且存在安全隐患的小产权房
一方面，城市富人建造的豪华小产权房严重占用耕地，破坏生态环境，存在安全隐患，另一方面，破坏国家合理利用土地的宏观调控政策。另一方面，非法占用和滥用土地，特别是耕地，损害了法律的权威，对社会产生了不良影响，甚至威胁到公民的生命和财产安全。因此，这种小产权房应该强行拆除。对于参与小产权房建设的基层干部和开发商，要严格按照土地管理法、刑法等相关法律法规进行处罚。
(2)制定相关措施，严厉遏制小产权房的进一步蔓延
如前所述，小产权房存在诸多危害，不仅威胁到我国18亿亩耕地的警戒线，而且容易滋生腐败，造成经济资源的浪费。为了保障农业的稳定发展，维护广大农民最根本的生产和生活利益，本文认为应从以下几个方面遏制小产权房的进一步蔓延。
1.应该采取措施抑制房价的进一步上涨
房价问题是一个非常复杂的问题。房价的涨跌是多种因素共同作用的结果。例如，买家主动或被动地提出要求，政府放松抵押贷款政策，开发商大举推高房价[11]，土地租赁费、税费以及房地产市场管理造成的各种巨额腐败成本。[12]为了保护城镇中低收入居民的住房权益，控制小产权房的进一步蔓延，保护农民的利益，本文认为应从以下几个方面抑制房价。首先，在出让土地使用权时，不仅要根据招标结果确定中标人，还要综合评估中标房地产开发商的条件，鼓励开发中低价普通商品房和中小型公寓，严格制止土地投机。其次，银行严格检查贷款人的时间是什么时候
中国正在加紧建设经济适用房、廉租房和其他经济适用房，但根据现行法律法规，经济适用房覆盖面窄，不能满足低收入家庭的需求。因此，应修订相关法律法规，扩大保障性住房的覆盖面，将城市普通工薪阶层纳入其中。
4.修改《土地管理法》保护农民利益
根据目前《土地管理法》集体土地只能进入二级市场[14]后，它被征用为国有。这表明了集体土地和国有土地在土地市场中的不同地位，[15]可以说，这种城乡分割的二元土地制度是小产权房产生和发展的根本原因。因此，建议在实践中修改《土地管理法》“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，确保农村集体建设用地和国有土地“同价同权”。本文认为，法制建设应着眼于民生和公民权利。一方面，《土地管理法》应该保护民生，即保护耕地，保证农业的发展，因为农业是我国的基础，农业的稳定发展将影响最广大农民的根本利益。另一方面，《土地管理法》应该充分保护公民权利，确保国家不与人民争夺利益。具体来说，应该给予农民集体土地的全部权利，以使他们的利益最大化。
根据目前的国情，修订《土地管理法》应注意两点。
首先，要建立城乡统一的建设用地市场，保证农村集体建设用地和国有土地具有同等的价格和权利。本文认为，赋予农民过多的集体土地处置权，包括集体土地转让权，表面上增加了农民的权利，有利于农民利益的最大化。但是，由于我国尚未建立有效的基层政府监督机制，农民集体相对于基层政府处于弱势地位，这势必滋生乡镇基层政府的腐败，将集体土地流转的收益据为己有。甚至各种主体，基于对土地利益的追求，肆意占用耕地，破坏环境，最终影响整个农业的稳定有序发展。因此，《土地管理法》不应该给予农民过多的集体土地处置权，包括集体土地转让权。
其次，如上所述，国家征地补偿与土地转为建设用地后的增值收益之间的巨大差距是基层政府和农民非法开发倒卖小产权房的重要原因。为防止小产权房的进一步蔓延，更好地保护失地农民的未来生产和生活，在修订《土地管理法》时，应完善征地制度。一方面，应增加征地补偿金额，使补偿金额高于或接近农民开发建设小产权房的收益。有效遏制小产权房的蔓延。另一方面，由于农村基层民主尚不完善，有必要限制基层政府在土地补偿费分配中享有的权利，防止乡镇干部截留、挪用甚至挪用土地补偿费，使征地补偿真正属于农民。
四.摘要
小产权房是在我国特殊的国情和现实背景下产生的。摘要：从保障民生的角度审视小产权房问题，依次分析其违法性、风险性、成因及危害性，最后提出应对小产权房的相关对策。它认为，一方面，居民的居住权应该得到保护，“住在某个地方”应该得到实现。另一方面，我们必须继续坚持保护耕地、稳定农业发展、保障人民生活的国策
