随着万科的股权之战，深圳楼市再次成为资本竞争的热点。万科在15个交易日内上涨70%，对于总部位于深圳的中国知名房地产公司深圳来说，这既是一种资本运作，也是一种持续的看涨趋势。
我相信那些稍微关注一下房价的人对11月7日的消息有了新的记忆：当深圳湾体育场(Shenzhen bay stadium)的一栋大楼开业时，1637套公寓同时推出，导致7000人“抢劫”。每平方米43000元的均价被认为“明显低于市场预期”，当天就卖光了。
12月16日，当记者在写这篇文章的时候，深圳龙华的一栋建筑要价5万到8万元每平方米，尽管它也是一张“光盘”。
深圳的“日本光盘”被炒作了吗？深圳房地产市场存在泡沫吗？“全球增长最快”的房价的原因是什么？房价“热”是“虚高”还是“真高”？深圳是否足以支撑如此高的房价？深圳的房价会超过香港吗？高房价会带来什么样的连锁反应？深圳会成为一个房价如此高的“不适合居住”的城市吗？为什么北上官的涨幅不如深圳？广州和珠江三角洲的其他城市会步深圳的后尘吗？……
一系列的问题，即使是在国外的业内人士也无法理解，更不用说那些身处其中的公民了。
带着这些问题，记者最近采访了许多深圳市民、专家、学者和专业人士。他们的经历和观点可能部分回答了人们心中悬而未决的问题。
“日本光盘”被炒作了吗？
11月7日，深圳创下四项新的房地产记录：购房人数创新高；近7年来入室抢劫数量最多的项目；在过去的两年里，拥有最多房子的项目在开幕当天就启动了。同时，它也是开盘当天销售最多的商品。
消息一出来，《房地内参》总经理尹就接到了上海一位同事的电话：“这是炒作吗？”
“这不是真的！”
“不可能，我认为这是炒作。”
尹说，他对持这种观点的人无话可说。这栋4.3万元/平方米的建筑平均价格约为25公里，距离龙华罗湖火车站，需要换乘18个地铁站。如果你坚持比较，龙华是去深圳，花都是去广州。以这个价格，如果在花都，估计有一半广州人认为楼市已经疯了，但深圳人仍然很平静。
在过去的两天里，又有一条消息让人们大开眼界。标题是《深圳龙华新房破8万，福永破4万，买房好时机！》。只有40天。对不起，龙华的4万张日本光盘，被业内人士大肆宣传，已经不翼而飞了。“今天13: 00开幕，现场有1500多人，座无虚席。这是迫使深圳人在东莞买房的节奏。这是龙华。信不信由你，不管合不合适，第一次开盘价超过5万，第二次开盘价是8万。我不敢直视它……”那天，许多深圳人的朋友圈被这一幕描述所席卷。
从大数据看深圳房地产市场
一方面是正在沸腾的深圳房地产市场，另一方面是对“仅数据”的分析。
深圳中原地产二级市场董事总经理俞家雄来自香港。他在深圳工作了近15年，目睹了深圳房价的起伏。自去年底以来，深圳的“日本光盘”频频出现，他并不感到意外。他明确告诉羊城晚报的记者，中原地产已经代理了深圳近一半的新房销售。从他们掌握的相关交易数据来看，阳光是一笔真正的买卖，而不是开发商的投机。此外，由于深圳的住房总供应量很小，房地产价格很容易影响整体情况。因此，深圳的房价统计是独一无二的，无法与北京相比。“当一栋建筑开业时，它可以提高或降低深圳当月的平均房价，因为一个月内可能只有这样一个市场。”这种现象在北方和西方都找不到。
“日本光盘”是否是一种常见的现象
据深圳市统计局统计，2014年深圳市常住人口达到1077.89万。同期，北京、上海和广州的常住人口分别为2151.6万、2425.6万和1380.5万，分别是深圳的2倍、2.25倍和1.2倍。俞家雄说，深圳面积只有1900平方公里，是北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一以上。在这个1900平方公里的地区，超过1000万人拥挤不堪。有限的土地供应和强劲的住房需求是一对矛盾。
深圳房地产研究中心主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控与决策专家王峰表示，深圳的潜在住房需求是全国最大的，因为它“几乎拥有世界上最高的人口密度”。
深圳世界银行提供的另一组数据说明了深圳大量人口带来的“迫切需求”。目前，深圳400万注册居民的住房拥有率超过70%，但如果将外来人口和常住人口计算在内，住房拥有率突然被稀释到29%。与广州相比，住房拥有率接近50%。
因此，在深圳几乎所有专业人士的眼里，只要有空间，深圳就不缺市场————相关数据显示，深圳购房年龄组(25-44岁)的比例达到50.8%，远远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。
“深圳的人口不断涌入。来这里创业的都是年轻人。爱情、婚姻和孩子都是房子的需求！深圳仍需要至少170万套。按照目前每年6万至7万套的供应量，深圳的房地产还有多少年的发展空间？”尹断言，其他人已经经历了房地产的“黄金十年”，现在是“白银十年”，而深圳紧随其后的是“DIA十年”！
保障性住房远远赶不上需求。
除了对大量人口的强劲需求之外，从土地供应的源头来看，通过“招标、拍卖和悬挂”公开出售的住宅用地在过去两年大幅下降。
据记者统计，从2007年到2010年，深圳公开出售的住宅用地平均建筑面积为每年95万平方米。到2013年，只有3处住宅用地将被出售。2014年，共出售了33块土地，包括8块商业用地，其余为没有住宅用地的工业用地或新工业用地。
事实上，在2011年，深圳市政府公报宣布《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》。到2015年，深圳计划筹集约24万套保障性住房建设资金。据许多记者称，这个计划远未实现。例如，2014年，深圳仅供应了31，144套保障性住房，2014年供应了30，982套，超过了历史记录。
由于城市面积小，住宅用地少，经济适用房的建设远远不能满足需求。难怪商品房越来越受欢迎。
